文章来自：苏智渊在IREAC成立大会（年8月21日）的现场演讲整理
由地掌柜编辑
其实，在年下半年开始，产业地产业内的人士已经能够嗅到这个行业的某些不一样的气息，比如像万科，平安这样的原来完全不做产业地产的机构，忽然同时宣布进入产业地产领域，大张旗鼓；再比如，传统投住宅商业为主的几大国际投资基金，在这段时间都转向产业地产领域寻找机会，并纷纷与国内的产业地产商形成了合作关系；还有国家在14-15年出台的大量的行政文件（包括著名的43号和62号文）颠覆了很多过去20多年大家习以为常的产业招商的政策手段；还有互联网时代出现的电商为王，以及随着而来的大量全新的商业模式正在对产业地产的改变；凡此种种，都让我们这样产业地产人感到是不是时代正在变化？我们习以为常的那些模式是不是越来越运转不灵了？所以我想就我观察到的这个行业内的一些变化提出五个产业地产可能的发展方向，给大家抛块砖，提个醒。
一、自贸区背景下的产业模式的创新
上海自贸区从年9月成立至今，实际上我认为做了三件事：首先是提出了产业的负面清单问题，这对我们以前习惯的鼓励/限制/禁止的三象限控制是个创新，因为它把不可以做的事情列完后，就把可以做的事情的空间放大了，这对在产业开放度上是个突破；
其次是推出了大量的贸易便捷性措施，如增加通关效率，减少单证环节等等方面，这样的政策一直到现在每天都在更新。这告诉大家未来中国要竞争的是效率和服务质量，而不是在优惠政策上；
第三，也是我认为最重要的一点，是金融创新。我们发现上海自贸区推出了大量的金融创新政策，包括了人民币跨境使用、外币利率自由化、分账核算业务等等。而最重要的我认为是外汇资金池政策，也就是让自贸区内的外企可以通过外汇资金池实现国内国外的资金自由划转，这是对中国长期的外汇管制的一个重大突破，也为人民币未来逐渐走向国际化开始打下伏笔。而随着自贸区这一系列的金融政策的出台，从年年中开始，市场上出现了包括“跨境电商”、“供应链金融”等大量的“金融创新思维”的讨论和实践。
我们知道今年国家批准了第二批天津、广东和福建自贸区。同时，上海自贸区也进一步扩园，将金桥、张江、前滩都列入自贸区范畴。这给大家一个进一步的信号，自贸区未来对高端制造和金融创新的开放政策将进一步加强。
由此我想说的是，既然自贸区已经跨出围栏，从一个保税区的概念跃升为一个政策创新的发源地，那么我们的每一个产业园区或者产业地产商有没有想过我们是不是可以引入一定的自贸区的概念为我服务呢？比如像跨境电商、汽车平行进口、供应链金融、境外人民币的跨境使用、跨境冷链等等这些点是不是可能会和我们的园区有些因地制宜的联系呢？如果有，为什么我们不可以拿过来用呢？我听说苏州工业区目前就在积极对接上海自贸区的相关政策，并复制入园，那么既然上海自贸区是个实验区，如果有实验成功的政策，其他的园区难道不能拿过来用吗？如何能够真正把握自贸区所产生的大量创新模式，我觉得是未来各大园区的一个方向。
二、产业地产的资本化路径
传统的产业地产商一般认为产业地产的盈利主要来自四个方面：土地增值、物业租售、项目运营和资产融资。这基本上也是所有房地产开发的盈利模式。
但是很多做惯了住宅的开发商，当他准备用其熟悉的模式来做产业地产的时候，他一下子就抓瞎了：出售受到严苛的产证分割限制，出租的回收期过长，运营又无从下手，这种地产项目怎么会有人做？我在很多场合下都多次强调过：产业地产的实质绝对不是短期的买进卖出，产业地产的最终路径必然是通过一个有效的运营团队实现稳定现金流之后通过资本市场将其资本化来实现收益。所以资本化是产业地产的根本路径。
在这方面，以普洛斯为代表的国际物流地产巨头们很早就将这套模式烂熟于胸。其通过国内的一个管理运营团队将项目打造成熟并出租，在设定了一个稳定增长的租金之后，通过打包的形式在国际市场上将资产包出售给一些长期合作的持有型基金，从而实现收益。由此其套现期可以大大缩短，从而能够用庞大的资金来实现短期内的迅速扩张。
而传统上，国内的很多同类型公司由于打不通这条资本化渠道，也受到国内融资渠道单一的限制，从而在发展上大大落后于这些国际公司。在这方面，得益于第一条中的金融创新，其实我们已经看到中国市场在过去两年内发生的变化，特别是大量的私募、众筹、债转股等方式的出现，其实正在为解决这个问题提供很多全新的金融路径，特别是我们长期哪里能治疗白癜风白癜风的治疗秘方
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